中國人民銀行昨天（29日）發(fā)布公告，引導存量房貸利率批量下調(diào)，市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，批量下調(diào)存量房貸利率。

　　中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限，使得利率水平靠近全國新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

　　東方金誠首席宏觀分析師 王青：釋放了兩個信號，第一個加力提振居民消費，第二個是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。相當于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費。

　　中國人民銀行引導存量房貸利率批量下調(diào)

　　此外，中國人民銀行本次發(fā)布的公告，還建立了存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制，

　　如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

　　首套 二套及以上存量房貸都可調(diào)整

　　根據(jù)市場利率定價自律機制發(fā)布的《倡議》，對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　那么存量房貸利率何時作出調(diào)整？哪些房貸可以調(diào)整？又如何進行調(diào)整呢？

　　批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　　東方金誠首席宏觀分析師 王青：符合市場預期，覆蓋首套和二套存量房貸利率。去年首輪存量房貸利率下調(diào)，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的范圍拓展了。

　　對于調(diào)整方式，倡議提出，各商業(yè)銀行應盡快完成合同文本變更、系統(tǒng)改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關工作。目前，已有多家商業(yè)銀行表示，將于10月12日發(fā)布具體操作公告，確保如期完成批量調(diào)整工作。

　　平安銀行北京分行零售信貸部負責人 趙琪：將通過線上、線下多渠道服務，以高效、合規(guī)的方式開展利率調(diào)整工作。特別提醒廣大消費者，為防止客戶受到不實信息的干擾，在利率調(diào)整完成后，將通過官方渠道及時告知客戶利率調(diào)整結(jié)果。

　　統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場報價利率-30基點

　　批量調(diào)整后，借款人利率可降至什么水平？業(yè)內(nèi)人士表示，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異，但在重定價日后，利率將降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

　　《關于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確：批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限。簡單來說，就是統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場報價利率（LPR）-30基點。

　　截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。根據(jù)倡議，存量房貸利率批量調(diào)整后將降至約3.55%，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

　　招聯(lián)首席研究員 董希淼：如果考慮到此前人民銀行政策利率下調(diào)0.2個百分點，10月21日貸款市場報價利率LPR可能跟隨下降0.2個百分點，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，也就是1個百分點，這將大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

　　預計政策將惠及5000萬戶家庭

　　那么調(diào)整后，購房者能節(jié)約多少利息支出呢？我們也給大家算了一筆賬。

　　以100萬元、25年期等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。批量調(diào)整完成后，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節(jié)約支出1500億。

　　專家表示，此次存量房貸調(diào)整后，提前還貸會明顯減少，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

　　招聯(lián)首席研究員 董希淼：考慮到人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，也節(jié)省了銀行負債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率調(diào)整后，銀行凈息差將有望保持基本穩(wěn)定。

　　支持一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權

　　住房城鄉(xiāng)建設部昨晚（29日）表示，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權，因城施策調(diào)整住房限購政策。

　　住房城鄉(xiāng)建設部表示，各地要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權，因城施策調(diào)整住房限購政策。要對商品房建設嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，加大項目“白名單”貸款審批投放力度，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)。

　　國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 王瑞民：住建部支持城市特別是一線城市政府用好房地產(chǎn)市場自主調(diào)控權，我認為對于提振一線城市的房地產(chǎn)市場信心，乃至全國樓市的信心，都有積極的助推價值和助推意義。一線城市是全國房地產(chǎn)市場的一個風向標，一線城市住房市場的回暖也有助于提振全國的房地產(chǎn)市場，盡快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設部要求，各地要積極實施城市更新行動，下力氣建設綠色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推進城中村、城市危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加強城市地下管線更新改造，完善城市基礎設施和公共服務設施。

　　上海、廣州、深圳調(diào)整住房限購措施

　　就在住房城鄉(xiāng)建設部昨晚的表態(tài)之后，上海、廣州和深圳先后宣布調(diào)整限購措施，而在此前，廣州南沙區(qū)已經(jīng)宣布全面取消住房限購政策。業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市限購政策調(diào)整步伐有望進一步加快。

　　29日晚，上海宣布縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社�；騻�稅年限，提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇，同時在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策。

　　隨后，廣州宣布全面取消居民家庭購買住房的各項限購政策，深圳也宣布優(yōu)化分區(qū)住房限購政策。三個城市相比較而言，廣州是全面取消，上海和深圳則是在原有基礎上的進一步優(yōu)化調(diào)整。其實在此前，27日，廣州南沙區(qū)就已宣布全面放開住房限購，不再審核購房資格。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員 李宇嘉：再考慮到新的限貸政策和限購政策降門檻的效應，將釋放很大一部分改善性需求，而改善性需求的釋放與限購政策調(diào)整所釋放的新市民需求，從而能夠讓新房和二手房能夠循環(huán)起來。

　　目前，全國還有北京、天津和海南部分城市仍在執(zhí)行限購政策，尚未進一步調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來，預計“十一”前后，其他城市也有望進一步收窄限貸政策范圍，并加快跟進落實下調(diào)二套房首付比例和按揭利率，更好地支持改善性住房需求入市。

　　一攬子房地產(chǎn)金融舉措加速落地

　　昨天，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布通知，個人住房貸款最低首付款比例、保障性住房再貸款等房地產(chǎn)政策進一步優(yōu)化。

　　中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

　　同時，還宣布將支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等政策的適用期限延長至2026年12月31日。

　　此外，中國人民銀行還決定，對保障性住房再貸款有關事項進行調(diào)整優(yōu)化。對于金融機構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

　�。�總臺央視記者 楊瀟 譚振華）