國(guó)內(nèi)二線城市樓市又起調(diào)控潮！濟(jì)南樓市還能火多久？

　　杭州G20之后一周

　　杭州買房的四成是外地人

　　9月18日晚間,杭州宣布,為進(jìn)一步促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)國(guó)家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求,結(jié)合杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,經(jīng)杭州市政府研究決定,自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)。限購(gòu)政策明確,在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

　　限購(gòu)時(shí)間明確,新建商品住房以網(wǎng)簽平臺(tái)商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn);二手住房以網(wǎng)簽平臺(tái)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

　　2016年上半年,杭州市新建商品房共成交11.3萬(wàn)套,較2015年上半年增加了76.5%,上半年成交總面積1172.6萬(wàn)平方米,總金額1830.2億元,均為半年度成交歷史最高值。截止到8月底,杭州市新建商品房成交突破15萬(wàn)套,已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。因此,樓市調(diào)整是一個(gè)必然行為。

　　分析人士認(rèn)為,該政策主要打壓外地人的炒房需求,而非自住需求,且無(wú)社保約束,比蘇州、廈門(mén)寬松。

　　杭州房管局在官網(wǎng)發(fā)布解讀文章,引述專家意見(jiàn)解釋限購(gòu)令出臺(tái)的必要性。浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所虞曉芬教授認(rèn)為:今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大,價(jià)格也出現(xiàn)上漲。在一線和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的背景下,杭州逐漸成為購(gòu)房者心中的價(jià)格洼地。

　　虞曉芬還認(rèn)為,G20峰會(huì)成功舉辦更是極大提升了杭州的城市影響力,外來(lái)購(gòu)房群體更加看好杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)度投資、投機(jī)的“苗頭”,過(guò)度的投資、投機(jī)會(huì)提高杭州生活、創(chuàng)業(yè)的成本,降低城市吸引力,不利于杭州的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接介紹:今年以來(lái),杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)外來(lái)購(gòu)房群體增長(zhǎng)較快,整體比例不斷攀升,8月份外來(lái)購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到了33.8%;G20之后的一周,外地人的購(gòu)買比例達(dá)到了39.3%,外地購(gòu)房者來(lái)源進(jìn)一步擴(kuò)大化;在今年來(lái)杭購(gòu)房的外來(lái)購(gòu)房群體當(dāng)中,74.6%的人購(gòu)買了一套,25.4%左右的外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買了兩套及兩套以上的商品住房。

　　二三線城市開(kāi)啟限購(gòu)限貸模式

　　外地客群買房,大多是為了投資。此種現(xiàn)象在廈門(mén)更為明顯,外地人買走了廈門(mén)近七成的房子。廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年廈門(mén)市商品住宅購(gòu)房人群中,本地客群購(gòu)房117.17萬(wàn)平方米。外地客群購(gòu)房233.14萬(wàn)平方米,占66.45%,共買了20501套商品住宅。

　　游資逐利,混合著剛需和改善性需求,帶動(dòng)了交易也炒高了房?jī)r(jià)。今年以來(lái),包括杭州、南京、合肥、廈門(mén)、武漢在內(nèi)的熱門(mén)二三線城市樓市成交活躍,房?jī)r(jià)上漲明顯,這些城市也逐漸走入被調(diào)控的行列。8月31日,廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱,自9月5日起廈門(mén)將執(zhí)行住房限購(gòu)政策,成為繼蘇州之后第二個(gè)開(kāi)啟限購(gòu)的二線城市。武漢同日宣布收緊個(gè)人住房貸款政策,二套房貸款首付最低比例提升至40%。

　　隨后的9月14日,鄭州市政府網(wǎng)站深夜掛出《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,共包含9條內(nèi)容,其中最主要的措施就是限制土地價(jià)格的飆高。

　　房?jī)r(jià)前十省會(huì)城市只有濟(jì)南等仨城市沒(méi)出調(diào)控政策

　　房?jī)r(jià)過(guò)熱,不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì),更不利于百姓生活。調(diào)控的大趨勢(shì)在所難免,今年上半年,蘇州高層相關(guān)人士已被中央約談兩次。而調(diào)控政策出臺(tái)后,一般會(huì)起到立竿見(jiàn)影的效果。比較明顯的例子是合肥。

　　合肥房?jī)r(jià)今年在全國(guó)可謂“名聲大噪”。以合肥為首的二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅甚至超過(guò)北上廣等一線城市。坊間還將合肥、廈門(mén)、南京和蘇州稱為“房?jī)r(jià)四小龍”,可見(jiàn)這些城市房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)令人咂舌!

　　然而近期,二線城市房?jī)r(jià)似乎有所回落。

　　9月3日-9日,合肥市住宅類商品房成交2272套,環(huán)比下跌207套,跌幅達(dá)8.35%;銷售均價(jià)為12002.81元/㎡,環(huán)比跌296.09元/㎡,環(huán)比跌幅達(dá)2.41%,其中蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)和濱湖區(qū)四區(qū)均較之前一周出現(xiàn)了超過(guò)2000元/㎡的下跌。

　　據(jù)中指院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,合肥房?jī)r(jià)雖在上漲,但漲幅有所收窄,8月份合肥房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)跌出前十,而此前幾個(gè)月,合肥房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅多次位居前三。

　　除了合肥,廈門(mén)樓市似乎也開(kāi)始降溫。

　　廈門(mén)限購(gòu)開(kāi)始之后的一周,住宅成交價(jià)格雖然上漲,但成交量環(huán)比大跌,該市住宅成交均價(jià)29423元/㎡,價(jià)格上漲11%;住宅成交119套,環(huán)比下跌92%。同時(shí)廈門(mén)8月份房?jī)r(jià)漲幅也已退出前十。

　　近日,8月份省會(huì)城市房?jī)r(jià)出臺(tái),前十名從高到低依次是北京、上海、南京、廣州、杭州、天津、福州、合肥、武漢、濟(jì)南。自杭州出臺(tái)限購(gòu)令后,已經(jīng)有七個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。未出臺(tái)調(diào)控政策的僅剩天津、福州和濟(jì)南。

　　搶房景象是假的?濟(jì)南有開(kāi)發(fā)商不達(dá)“日光”不開(kāi)盤(pán)

　　濟(jì)南市民于女士買房提前認(rèn)籌,等了一個(gè)月卻被告知延期到下個(gè)月。市場(chǎng)火爆,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)想漲價(jià)?焦急之下她托人打聽(tīng)消息,結(jié)果是開(kāi)發(fā)商沒(méi)攢夠客戶,貿(mào)然開(kāi)盤(pán)怕冷場(chǎng),為了一炮打響而繼續(xù)湊客戶。“蓄客”的營(yíng)銷手段讓購(gòu)房者“持幣代購(gòu)”苦等還買不到房,加重了市場(chǎng)恐慌的同時(shí),也造就了開(kāi)盤(pán)“日光”常態(tài)化。

　　“說(shuō)好的9月初開(kāi)盤(pán),怎么又延期到10月份了?”市民于女士上個(gè)月就在一個(gè)樓盤(pán)通過(guò)認(rèn)籌的形式,取得了開(kāi)盤(pán)選房資格,隨后就湊了30多萬(wàn)的首付款, 坐等選房。然而置業(yè)顧問(wèn)卻告知,延期開(kāi)盤(pán),到10月能否真的開(kāi)也不確定。交了兩萬(wàn)塊錢(qián)的認(rèn)籌金,眼看著房?jī)r(jià)往上漲,是繼續(xù)等待還是另選其他樓盤(pán),讓于女士 糾結(jié)不已。

　　于女士說(shuō):“我看好了這個(gè)位置和戶型,價(jià)格也還能接受。是不是開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)?拖著不開(kāi)盤(pán)。”等得心焦,她托熟人打聽(tīng)到了“內(nèi)部消息”:這個(gè)樓盤(pán)本來(lái) 確實(shí)計(jì)劃9月開(kāi)盤(pán)的,但是旁邊的競(jìng)品樓盤(pán)也湊熱鬧,在金九銀十的旺季加推一批房源,通過(guò)各種手段搶客戶。于女士的目標(biāo)樓盤(pán)本來(lái)已經(jīng)攢了500多個(gè)籌碼,沒(méi) 想到半路殺出個(gè)程咬金,搶走了接近三分之一。開(kāi)盤(pán)推出300多套房源,原本希望開(kāi)盤(pán)售罄的,這下排號(hào)的客戶數(shù)量少了,很可能“冷場(chǎng)”。如果在市場(chǎng)如此紅火 的行情下,哪個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“冷開(kāi)”,被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一傳播,以后就很難賣了。因此,只能暫緩開(kāi)盤(pán),攢攢客戶再開(kāi)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,開(kāi)盤(pán)蓄客是慣例,開(kāi)盤(pán)只是個(gè)形式,真正的工夫在蓄客上。為了營(yíng)造“熱銷”現(xiàn)象,項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前,都要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的“蓄客期”,實(shí)現(xiàn) 預(yù)定的客戶積累后才開(kāi)盤(pán)銷售。這種“蓄客”手法,使于女士這樣“持幣代購(gòu)”苦等一個(gè)月還買不到房的人大量存在,加重了市場(chǎng)的恐慌,同時(shí),也使開(kāi)盤(pán)“日光” 常態(tài)化成為可能。

　　“不得不承認(rèn),現(xiàn)在新房市場(chǎng)確實(shí)很好,但也不是每個(gè)項(xiàng)目都真正熱銷。據(jù)我所知,很多樓盤(pán)仍然在使用小紅帽拉訪等手段,從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶客戶。另外從一些 現(xiàn)象,還是能看出一個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況,比如蓄客時(shí)間。”該負(fù)責(zé)人表示,是否真的日光盤(pán),還可以在集中網(wǎng)簽后,在建委的網(wǎng)站上查看預(yù)售樓盤(pán)銷售情況。如果過(guò)一個(gè)月左右仍然有大量可售房源,“日光”的真實(shí)性就值得懷疑。

　　有的項(xiàng)目為了湊數(shù),允許客戶買“水籌”,即一個(gè)客戶認(rèn)籌多個(gè)選房號(hào)。正常來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商是不愿意接受水籌的,一是沒(méi)有實(shí)際意義,二是不好掌控真實(shí)客戶數(shù)量。

　　東部一樓盤(pán)在開(kāi)始認(rèn)籌時(shí),置業(yè)顧問(wèn)故意放出消息,將來(lái)可能按交認(rèn)籌金的順序選房,結(jié)果大批意向購(gòu)房者蜂擁而至,將售樓處擠得水泄不通,有的人為了排 隊(duì)交錢(qián),餓了一天的肚子。開(kāi)發(fā)商則趁機(jī)派人拍下火爆場(chǎng)面,讓全體員工在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā),以示“不搶買不到”。一名置業(yè)顧問(wèn)透露:“認(rèn)籌的客戶肯定要超過(guò)房源數(shù)量,怎么可能按認(rèn)籌順序選房呢?我私下里跟比較熟的客戶說(shuō),認(rèn)籌金晚幾天交沒(méi)關(guān)系,將來(lái)選房肯定要搖號(hào)的。”

　　“買房大家都知道,越搶越買,越漲越買,所以純新樓盤(pán)必須要蓄客,當(dāng)頭炮一定要打響,除非特別缺錢(qián)。”濟(jì)南一家房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示,如果開(kāi)盤(pán)銷售 得不好,容易把盤(pán)“開(kāi)死了”:“賣得不好”的名聲一傳出去,就更沒(méi)人買了。所以,開(kāi)發(fā)商寧愿找理由拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間,也不會(huì)“冷開(kāi)”。去年有一個(gè)位置偏遠(yuǎn)的新 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),首日居然零成交,至今這個(gè)樓盤(pán)也賣得很艱難。此外,蓄客的過(guò)程也是試探購(gòu)房者心理價(jià)位的一個(gè)過(guò)程,獲得的籌碼多,就可以適當(dāng)提高價(jià)格。一般來(lái) 說(shuō),蓄客時(shí)間在1個(gè)月左右,超過(guò)3個(gè)月的話,客戶可能沒(méi)有耐心繼續(xù)等而流失了。

　　按照市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定,沒(méi)有拿到預(yù)售許可證,開(kāi)發(fā)商這種認(rèn)籌是否違規(guī)呢?業(yè)內(nèi)人士表示,如果開(kāi)發(fā)商直接向客戶收費(fèi)就屬違規(guī)。但這個(gè)似乎難不住各大樓盤(pán), 開(kāi)發(fā)商變通一下就可以規(guī)避:通常委托電商來(lái)收取認(rèn)籌金,將來(lái)買房時(shí)能享受“一萬(wàn)抵三萬(wàn)”“五萬(wàn)抵十萬(wàn)”等不同程度的優(yōu)惠。購(gòu)房者也樂(lè)于接受,開(kāi)發(fā)商則成功避開(kāi)了監(jiān)管禁區(qū),防止踩紅線被處罰。